In materia di vendita il legislatore si preoccupa di garantire il compratore per l’ipotesi in cui dovesse subire, in tutto o in parte, l’evizione della cosa. Propriamente, con questa espressione si vuol far riferimento all’ipotesi in cui terzi vantino diritti sulla cosa oggetto della vendita e, di conseguenza, esperiscano vittoriosamente un’azione volta a farli valere nei confronti del compratore.

Più precisamente, i fatti che, in modo ricorrente, danno luogo a evizione sono la sentenza costitutiva che tenga luogo al contratto non concluso (pronunziata ai sensi e per gli effetti dell’art. 2932 c.c.), la sentenza di condanna al rilascio della cosa, il riconoscimento del diritto del terzo da parte del compratore (sul quale si ritornerà a breve).

Secondo la giurisprudenza di legittimità, perché si abbia evizione, è necessario e sufficiente che l’acquisto del compratore sia impedito dal diritto vantato da parte del terzo, non occorrendo anche che il compratore sia spossessato del bene (Cass. n. 20165 del 2005). In altri termini, gli effetti giuridici derivanti dalla garanzia per evizione si producono a prescindere dalla circostanza che, al momento della conclusione del contratto, il compratore conosca la possibile causa della futura evizione e il venditore sia in colpa. Tale orientamento, nettamente prevalente in giurisprudenza (v. anche Cass. n. 20877 del 2011 e Cass. n. 8536 del 2011), trae il suo fondamento nella stessa ragione giustificatrice sottesa alla disciplina della garanzia per evizione. L’acquisto del diritto di proprietà o della titolarità dell’altro diritto da parte del compratore, infatti, è il corrispettivo del pagamento del prezzo; e la corrispettività delle prestazioni penetra nel congegno causale del contratto. Ne consegue che, nel caso in cui detto acquisto sia nel concreto impedito per effetto dell’operare di un fatto evizionale, detta corrispettività è alterata, con conseguente necessità del ripristino dell’originaria situazione antecedente alla stessa stipulazione del contratto.

In questo quadro, si giustifica l’attribuzione in capo al compratore, quale effetto derivante dalla garanzia per evizione, del diritto alla risoluzione del contratto, alla restituzione del prezzo, nonché al risarcimento del danno subito. Con specifico riguardo al risarcimento del danno, stante il rinvio alla disciplina in materia di vendita di cose future, esso comprende anche il rimborso delle spese utili e necessarie fatte per la cosa, nonché delle spese e dei pagamenti fatti legittimamente per il contratto.

Ulteriore effetto giuridico derivante dall’evizione totale consiste nell’obbligo, posto in capo al venditore, di corrispondere al compratore il valore dei frutti che egli sia tenuto a restituire al terzo evincente, di rimborsare le spese fatte per la denunzia della lite e quelle già rimborsate al terzo evincente. Trattandosi della disciplina del rimborso dei frutti, trovano comunque applicazione le regole generali dettate dall’art. 821, comma secondo, c.c., sicché il rimborso deve comprendere anche le spese per la produzione e per il raccolto. Ai fini della determinazione del valore dei frutti, inoltre, deve tenersi conto del momento della restituzione.

Con riguardo al termine prescrizionale, la legge non detta in materia di vendita alcuna regola speciale, sicché opera la regola generale che fissa il termine in dieci anni; detto termine, secondo l’opinione che sembra prevalere, decorre dalla data del passaggio in giudicato della sentenza in forza della quale il terzo evincente è vittorioso.

Diverso è, invece, il caso in cui il compratore subisca un’evizione soltanto parziale. In tale ipotesi, la legge (art. 1484 c.c.) rinvia alla disciplina dettata in materia di vendita di cosa parzialmente altrui, nonché a quella in materia di rimborso dei frutti dettata per il caso di evizione totale. Ne consegue che il compratore ha diritto alla risoluzione soltanto qualora, secondo le circostanze, si ritenga che lo stesso compratore non avrebbe neppure concluso il contratto senza quella parte di cui è stato evitto. Di contro, nel caso in cui debba ritenersi che il contratto sarebbe stato comunque perfezionato, allora il compratore ha solo diritto alla riduzione del prezzo. In ogni caso, e dunque tanto per la risoluzione quanto per la riduzione del prezzo, è salvo il diritto al risarcimento del danno.

Mette conto di puntualizzare che il compratore convenuto nel giudizio di evizione ha l’onere di chiamare in causa il venditore: nel caso in cui a ciò non provveda, soccomba e il venditore provi l’esistenza di ragioni sufficienti a respingere la domanda del terzo evincente, il compratore perde il diritto alla garanzia. Viceversa, se il compratore riconosce spontaneamente il diritto del terzo, perde il diritto alla garanzia a meno che non provi l’esistenza di ragioni sufficienti per impedire l’evizione. Nonostante il tenore letterale della legge (art. 1485 c.c.) che disciplina la materia sembri deporre nel senso contrario, tradizionalmente si ritiene che il compratore abbia l’onere di chiamata in causa del terzo non soltanto nell’ipotesi in cui sia convenuto in giudizio da parte del terzo-attore-evincente (come di regola), ma anche nella distinta ipotesi in cui si trovi ad agire in rivendicazione e, in via riconvenzionale, il convenuto contesti la titolarità del diritto di proprietà.

In questa sezione pubblichiamo gli articoli sul contratto di vendita, gli obblighi nel contratto di vendita, la tutela del compratore, la garanzia per evizione, la garanzia per vizi, la vendita di cose altrui, la vendita di cose future, la vendita di beni di consumo.

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